央行最新公布的2023年8月21日LPR公告显示，1年期LPR为3.45%，5年期以上LPR为4.2%。

图源央行官网

环比7月，1年期LPR下调10个基点，5年期以上LPR维持不变。

这是今年以来，1年期LPR的第二次下调。

出乎意料的是，5年期以上LPR本次并没有同步下调，是否意味着房贷利率完全没有调整空间了呢？

 

昆明房贷利率低至3.85%

事实上，本次1年期LPR下调，在上周就有相应的先兆：

8月15日央行开展2040亿元公开市场逆回购操作和4010亿元中期借贷便利（MLF）操作，充分满足了金融机构需求。

其中，1年期MLF中标利率从2.65%下调至2.5%，7天逆回购利率从1.90%下调至1.8%。

图源央行官网

MLF中标利率下降，意味着银行有了更多价格更低的中期流动性资金可以释放，在向银行申请贷款时，企业/个人的融资成本也就随之降低，以更好地支持经济的发展。

翻译过来就是，MLF利率下调通常会推动贷款利率下调。因为，LPR利率是参考MLF利率来定价的。

所以，本次1年期LPR下调，也算是意料之中。

由于5年期以上LPR没有调整，因此，房贷利率并没有太大变化。

但即便如此，目前1年期LPR（3.45%）和5年期以上LPR（4.2%）的水平，其实已经创下了换锚LPR以来的利率新低。

昆明楼市整理/制表

在实际执行中，由于受益于差别化信贷政策等支持，昆明首套房贷利率最低3.85%，二套房贷主流利率4.8%。

这样的房贷利率水平是一个什么概念呢？

直白地说，昆明首套房商贷最低利率，已经快接近公积金贷款购买二套房的水平。

去年10月，昆明市住房公积金管理中心下调了首套房贷款利率，5年期以下公积金贷款利率由2.75%下调至2.6%，5年期以上公积金贷款利率由3.25%下调至3.1%。

但公积金贷款购买二套房利率政策维持不变，即5年期以下公积金贷款利率3.025%，5年期以上公积金贷款利率为3.575%。

图源昆明公积金

通过对比不难发现，相对于使用公积金贷款购买二套房（5年期以上利率）的利率水平，昆明实际执行的首套房的商贷最低利率（3.85%）仅高出27.5个基点。

如果后续昆明商贷利率继续下行，有可能抹平两者的差距。

 

为何房贷利率不同步下调？

8月公布的LPR呈现非对称性下降，一定程度上具有利率调节的侧重性。

毕竟，1年期贷款的受众主要还是企业（个人以短期消费贷款为主），LPR的下调有助于降低企业综合融资成本，具有支持短期信贷需求回升，进一步增强消费和投资增长动能的作用。

特别是对于房企而言，融资成本降低有利于缓解部分房企经营困难的局面。

而对于5年期以上LPR本次未跟随下调的意外，有分析人士认为，这反映出部分银行净息差压力较大的现实。

众所周知，银行主要依靠存款和贷款之间的利息差来盈利。

房贷作为银行的重要业务支柱之一，利率的下调会挤压银行的收益空间，一定程度上会影响银行放贷的积极性。

同时，房贷利率若无限下调，还会继续拉大新增房贷与存量房贷之间的利率差距，产生更加强烈的对比，对房地产市场产生不良影响。

事实上，在刺激住房消费的政策主导下，新增房贷利率的持续下降，早已引发了连锁反应——存量房贷利率下调的呼声一浪高过一浪。

对此，央行等主管部门也积极表态：指导商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率。

虽然目前对于存量房贷利率调整还没有明确的细则落地，但从过往历史来看也并非无例可寻，对应的政策落地仍有较大可能（详情可点击阅读此前文章：存量房贷利率调整怎么调？你符合条件吗？）。

因此，本次5年期以上LPR维持不变，也被看作是银行为未来可能落地的存量房贷利率调整预留了相应的让利空间。

 

昆明房贷利率还有下降空间？

本次5年期以上LPR没有做出调整，是否就意味着未来完全没有调整的空间了呢？

显然不是。

按照央行和银保监会今年1月提出“建立首套住房贷款利率政策动态调整机制”的要求：

自2022年第四季度起，各城市政府可于每季度末月，以上季度末月至本季度第二个月为评估期，对当地新建商品住宅销售价格变化情况进行动态评估。

也就意味着，在三个月为一个周期的首套房贷利率动态调整机制中，每个季度的最后一月，将是下一季度利率调整的房价涨跌参考起始月。

换一种说法，今年第四季度首套房贷利率是否会动态调整，将由今年6-8月的新房价格涨跌来决定。

而结合上周国家统计局公布的7月份房价变动数据来看，昆明商品住宅价格环比下降0.1%，同比下降0.8%。

数据源自国家统计局/昆明楼市制图

7月昆明新房价格环比和同比均下跌的状态，也为后续房贷利率动态调整埋下了伏笔。

对照昆明第四季度首套房贷利率动态调整的评估周期，6月和7月新房价格均是下跌的表现，使得接下来的8月份新房价格的变动情况变得尤为关键。

若8月昆明新房价格出现上涨，那么，地方对于首套房贷利率动态调整的契机将不复存在，后续房贷利率下调的动能或将消失；

若8月昆明新房价格仍旧下跌，那么将触发动态调整机制，第四季度昆明首套房贷利率有望再次迎来下调。

当然，这都是基于现行政策的推演，后续房贷利率是否调整，具体还得看本地对于相关政策的落实情况。